[關鍵詞]
逾期交房
逾期交房是指開發(fā)商在商品房預售合同規(guī)定的交付使用期限內(nèi)，沒有將符合交付使用條件的房屋交給購房者入住的行為。
[典型案例]
逾期交房開發(fā)商拒絕賠償
前段時間，由于房市低迷，部分開發(fā)商資金短缺，導致交房遲延時有發(fā)生。劉女士就遇到這樣的情況，她是2007年1月買的房子，當時與某開發(fā)商簽訂了一份《商品房預售合同》。該合同約定：甲方購買乙方所開發(fā)的房屋一套，共計90平方米，總價款為人民幣72萬元。雙方約定交房時間為2007年10月10日，如果逾期交房，逾期不超過60日的，乙方每日向甲方支付已交房價款萬分之一的違約金，合同繼續(xù)履行；如果逾期超過60日的，乙方按日向甲方支付已交房價款萬分之二的違約金，商品房達到交付使用條件后，出賣人應當書面通知買受人辦理交付手續(xù)。甲方按約定履行了合同要求的付款義務，而乙方未按約定的時間即2007年10月10日前交房，時至今日，乙方仍未履行交房義務。
劉女士多次找到開發(fā)商要求賠償損失，但開發(fā)商認為劉女士無法舉證自己有哪些損失，所以拒絕賠償。
[律師出馬]
沒有損失不能成為免責理由
本期律師：維世德律師事務所 李軍
如果開發(fā)商已經(jīng)逾期交房，是否就一定承擔違約責任呢？李律師認為首先要看開發(fā)商是否存在免責事由，對于逾期交房的免責事由除了地震、戰(zhàn)爭等這些不可抗力原因之外，還包括開發(fā)商和購房者另行約定的其他的免責理由。如果開發(fā)商逾期交房是因為發(fā)生了不可抗力或存在合同約定的其他免責事由，并及時履行了告知義務，則可以不承擔逾期交房的違約責任。但如果開發(fā)商沒有在約定的期限內(nèi)將發(fā)生了不可抗力或其他免責事由告知購房者的話，開發(fā)商則仍然要承擔逾期交房的違約責任。
如果開發(fā)商逾期交房不存在免責事由，則開發(fā)商需承擔商品房逾期交付的責任，包括開發(fā)商支付逾期違約金和在一定條件下、達到一定期限時購房者有權解除合同等。通常在《商品房預售合同》中對開發(fā)商支付逾期違約金數(shù)額的計算方法和支付條件及購房者解除合同的條件都有約定，這時則應按合同約定。
如果對逾期交房的違約金如何計算沒有作出明確的約定，就應當按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構評定的買受人所購同地段同類房屋租金標準來確定。
就本案來看，劉女士與開發(fā)商之間簽訂的《商品房預售合同》系雙方真實意思表示，符合有關法律的規(guī)定，屬于合法有效的合同。依法成立的合同，對雙方具有法律約束力。雙方都有履行合同的義務。在購房合同履行過程中，開發(fā)商逾期交房行為是不折不扣的違約行為，同時又不存在任何免責事由，當然應該按照《商品房預售合同》來承擔違約責任，支付違約金，并繼續(xù)履行交房義務或者在達到解除合同條件時解除合同并要求開發(fā)商賠償損失包括已付購房款本金及利息，如果存在定金支付的，則可以要求雙倍返還定金。至于開發(fā)商所辯解的沒有損失就不應當承擔違約責任的說法是沒有任何法律依據(jù)。因為只要有違約行為就應當承擔違約責任，并不以損失為要件。
[特別提醒]
購房人需注意逾期交房免責條款
首先，在簽訂合同之前應充分研究開發(fā)商提供的合同，注意其逾期交房的免責條款，并要求開發(fā)商作出說明。其次，在合同中一定要約定逾期交房的違約金數(shù)額，因為如果對逾期交房的違約金如何計算沒有作出明確約定，就應當按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構評定的買受人所購同地段同類房屋租金標準來確定。而這一租金數(shù)額是很低的，得到的賠償是極其有限的。再次，買房人一定要在法律規(guī)定的訴訟時效內(nèi)提起訴訟，即從逾期交房事實發(fā)生之日起兩年內(nèi)提起訴訟，超過兩年，其請求不會得到法院支持。
總之，購房者應注意在與開發(fā)商簽訂購房合同時，一定要對開發(fā)商逾期交房的違約情況，違約責任的承擔等進行明確的、具體的約定。 |