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區(qū)域現(xiàn)狀三
高新區(qū)小戶型未來走勢(shì)趨弱
高新區(qū)為蘇州僅次于工業(yè)園區(qū)的另一工業(yè)和商務(wù)區(qū)，集中了大量的企業(yè)和商務(wù)寫字樓，已投入使用的有青庭國(guó)際公寓、獅山峰匯、獅山麗晶等，面對(duì)的是高新區(qū)金領(lǐng)階層和白領(lǐng)精英階層。由于高新區(qū)CBD土地日益稀缺，所以未來興建小戶型物業(yè)也較少，已經(jīng)開盤的有今創(chuàng)啟園和鑫苑國(guó)際城市花園的小戶型普通住宅，目前售價(jià)在7400-8000元/m2左右；未來將有新港房產(chǎn)塔園路住宅項(xiàng)目投放市場(chǎng)，由于位置優(yōu)越，估計(jì)價(jià)格將進(jìn)一步走高。
區(qū)域現(xiàn)狀四
吳中區(qū)主要集中兩大板塊
吳中區(qū)小戶型物業(yè)主要集中在蘇蠡路沿線和蘇福路汽車城板塊。
蘇蠡路是溝通主城區(qū)和越溪城市副中心的主要干道，區(qū)位較成熟、商業(yè)氛圍良好，有著較好的前景。因此該區(qū)域集中了較多的商住兩用物業(yè)和酒店式公寓，產(chǎn)品的檔次適中、客源輻射半徑不大，主要的輻射客源為區(qū)域內(nèi)的工商業(yè)客層和青年白領(lǐng)。代表性項(xiàng)目為蜜蜂城，平層精裝修，估計(jì)單價(jià)6500-7000元/m2，總價(jià)30萬(wàn)元左右；此外新的小戶型項(xiàng)目也在積極籌備當(dāng)中，預(yù)計(jì)近期將有超過20萬(wàn)平方米的此類商住型小戶型面市。
蘇福路汽車城板塊依托規(guī)模巨大的汽車城、物流商貿(mào)圈聚集了大量的商住兩用物業(yè)和酒店式公寓，但這些小戶型公寓多數(shù)為商業(yè)或者商辦綜合用地，產(chǎn)權(quán)多數(shù)為40年或者50年。其面對(duì)的主力客層為汽車、汽配城的個(gè)體工商戶和其相關(guān)的商務(wù)客層。代表性項(xiàng)目為中澳廣場(chǎng)、東方錦城、UP尚城、飛凡第五街、金楓國(guó)際等，挑高精裝修單價(jià)在7500-8000元/m2不等，主力總價(jià)30-40萬(wàn)元。
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區(qū)域現(xiàn)狀五
相城區(qū)市場(chǎng)認(rèn)同度不斷提高
目前相城區(qū)開發(fā)的項(xiàng)目中有較多的小戶型物業(yè)，其中絕大部分為普通住宅，主要滿足區(qū)域內(nèi)中低收入者的剛性住房需求。
目前相城區(qū)的住宅開發(fā)程度相對(duì)較低，但是隨著平江新城的建設(shè)，火車站的改造、人民路、廣濟(jì)路北延等重大工程的建設(shè)，新城康橋麗都等，小高層售價(jià)在6200-6400元/m2左右，且都取得了開盤一個(gè)月銷售300套以上的成績(jī)，說明該區(qū)域此類產(chǎn)品的市場(chǎng)認(rèn)同度很高。
分析一：三類產(chǎn)品差異明顯
普通住宅、商住兩用物業(yè)和酒店式公寓三者之間有許多不同之處，主要在于以下幾點(diǎn)：
——落戶問題。按照各個(gè)城市的有關(guān)規(guī)定，只有購(gòu)買滿足一定面積要求的住宅類產(chǎn)品才能落戶。因此只有普通住宅和基于居住用地的酒店式公寓才有可能落戶。而商住兩用物業(yè)和基于綜合類用地的酒店式公寓由于不屬住宅性質(zhì)，就不能落戶。
——水電費(fèi)的計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)不同。商辦物業(yè)的水電費(fèi)的計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)要高于住宅物業(yè)。
——使用年限不同。居住用地的使用年限是70年，而其它類用地只有50年或40年。
——交易稅收不同。如果業(yè)主想轉(zhuǎn)手賣掉小戶型物業(yè)，如果是住宅只需交2%的契稅，但如果是商辦就要交4%的契稅。
——按揭貸款政策不同。目前住宅類物業(yè)的按揭貸款年限最高可達(dá)8成30年，而商住兩用物業(yè)一般最高只有6成10年。但是購(gòu)買商住物業(yè)不受“第二套住房”政策的制約，這對(duì)購(gòu)買商住物業(yè)用于短期過渡性住房的消費(fèi)者來說反而是有利的。
分析二：區(qū)域與用戶特征凸顯
業(yè)內(nèi)人士指出，小戶型以區(qū)域劃分，有不同種類。同時(shí)，用戶特征也比較明顯。
第一類是鬧市中心，包括 CBD 區(qū)域和市中心。比如在紐約 CBD 的核心區(qū)，就有許多出租的小戶型公寓，這些小戶型的租戶則多是一些商界新銳人物，對(duì)他們而言時(shí)間永遠(yuǎn)是最珍貴的，所以他們不可能把大量的時(shí)間用在乘車進(jìn)城和乘車下班的路上，所以他們大多選擇租用鬧市區(qū)的小戶型公寓，另外再購(gòu)買一幢郊區(qū)的別墅，過一種典型的5+2式生活。
第二類小戶型集中在城市軌道交通的車站附近。在此居住的居民多為年輕的上班一族，他們暫時(shí)無力購(gòu)買市中心的房子，但又要每天準(zhǔn)時(shí)到市中心去上班，所以他們最樂于購(gòu)買軌道車站附近的小戶型物業(yè)，這樣住宅與車站在15分鐘步行距離以內(nèi)，不需要任何換乘工具，就可以直接乘地鐵上下班，而軌道交通最大的特點(diǎn)就是沒有紅綠燈，準(zhǔn)時(shí)準(zhǔn)點(diǎn)，所以輕軌快速交通的車站附近，總會(huì)聚集大量的小戶型物業(yè)，這也就是國(guó)外通常的聯(lián)合開發(fā)概念。
第三類小戶型聚居地則是以工作為導(dǎo)向。比如在大學(xué)城附近部分學(xué)生和教師的聚居，在科技園附近IT產(chǎn)業(yè)人士的聚居，在電視臺(tái)附近廣告人的聚居等等。這種聚居也都會(huì)為這附近帶來相當(dāng)一批小戶型住宅的投資者，從而為那些需要依托某個(gè)專項(xiàng)區(qū)域工作的人士提供生活工作上的便利。
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發(fā)展趨勢(shì)一家庭結(jié)構(gòu)變化引發(fā)彈性
小戶型產(chǎn)品的主要消費(fèi)群為青年消費(fèi)者，青年消費(fèi)者的家庭結(jié)構(gòu)是最不穩(wěn)定的，因此靈活可變的居住空間將非常適合于青年消費(fèi)者的居住需求。消費(fèi)者通過移動(dòng)靈活可變的活動(dòng)隔墻，組合出符合不同時(shí)期不同家庭結(jié)構(gòu)——單身貴族、兩人世界、甚至初期的三口之家——的功能空間，一方面提高了空間的利用率，同時(shí)也節(jié)省了消費(fèi)者的重置費(fèi)用。譬如玲垅灣2006年推出一批名為“隨意居”的小戶型產(chǎn)品，即具有上述調(diào)整的空間彈性，取得不俗銷售業(yè)績(jī)。
發(fā)展趨勢(shì)二住宅工廠化降本保質(zhì)
對(duì)于部分固定的功能空間可以實(shí)施模塊化、標(biāo)準(zhǔn)化的施工、裝修程序。通過對(duì)功能的進(jìn)一步細(xì)化，精簡(jiǎn)空間，做到對(duì)內(nèi)部空間的最大化利用。比如對(duì)廚房、衛(wèi)浴、儲(chǔ)藏空間進(jìn)行模塊化研究和功能細(xì)化。大力發(fā)展住宅工廠化運(yùn)作，這不僅能夠通過規(guī)模效應(yīng)大大降低建造成本，同時(shí)也能較大程度上保證產(chǎn)品質(zhì)量。日本在建筑部件工廠化方面取得豐碩成果，值得借鑒，比如吳中區(qū)凱悅酒店式公寓即使用了一體化衛(wèi)生間，在提高空間使用效能、便利保潔方面取得實(shí)效。
發(fā)展趨勢(shì)三核心雙功能為居住起居
小戶型不會(huì)無節(jié)制地以減小面積來?yè)p失功能，相反會(huì)理性地發(fā)展，刪繁就簡(jiǎn)、但回歸核心居住與起居功能，發(fā)展主流將是一室一廳，二室一廳，甚至包括部分二加一室一廳的格局，這樣的例子越來越多，“9070”新政后，小戶型發(fā)展大空間已成為蘇州樓市一大熱點(diǎn)。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，小戶型項(xiàng)目總價(jià)低的特點(diǎn)滿足了追求生活質(zhì)量、渴望自由、渴望獨(dú)立的年輕一代的居住需求。所以，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，大批的年輕就業(yè)人口涌入，對(duì)小戶型項(xiàng)目的需求也會(huì)增加，小戶型項(xiàng)目的發(fā)展?jié)摿薮?。而小戶型的發(fā)展一直是一個(gè)求新求變的過程，并且會(huì)不斷完善，不斷發(fā)展，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力愈來愈強(qiáng)。
相關(guān)鏈接：小戶型控制面積有“手段”
小戶型控制面積有很多常規(guī)的技術(shù)手段，一般常用的方式有如下幾種：
——附贈(zèng)面積
附贈(zèng)面積是目前最常見的提高住宅使用面積的手段。其方式多種多樣，主要包括附贈(zèng)空中花園、飄窗、大陽(yáng)臺(tái)、地下室、夾層，直接挑高等。
——減少公攤面積
減少公攤面積的方式主要有增加單元內(nèi)居民的戶數(shù)，形成一梯多戶住宅；其次為采用躍廊式的公共空間處理，直接減少公共空間的建筑面積，例如雅戈?duì)柌淳糁械牟糠謶粜汀?
——縮減尺度、精簡(jiǎn)功能
隨著社會(huì)的發(fā)展、家庭人口結(jié)構(gòu)的變化，住宅的某些功能空間是可以精簡(jiǎn)的。例如隨著社會(huì)公共活動(dòng)空間的增多、社交需求的改變，在家里會(huì)客、聚餐的機(jī)會(huì)大大減少，因此可以精簡(jiǎn)、弱化客廳功能，將客廳與餐廳合并，從而縮小尺度。
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