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房子“賣不動”的原因
與新樓房市場的“冷”相比，二手房市場顯然要熱得多。北京大型房產(chǎn)中介“我愛我家”公司副總經(jīng)理胡景暉向記者介紹，“在今年五一長假期間來‘我愛我家’各門店看房的共有30000多人次，二手房的交易情況也相當不錯”。在分析為何近期新房市場交易清淡這一市況時，胡景暉認為，“這主要是因為在京城區(qū)位較好的新房價格比較貴，城市核心區(qū)的項目，房價大多單價在15000/平米以上，不是一般的老百姓能夠購買得起的。而郊區(qū)的房子，除了交通不便之外，很多項目因是期房，生活設施不完備與不成熟，使得在銷售上不盡如人意。再有，開發(fā)商惜售現(xiàn)象也是房子人為的‘賣不動’原因之一。比方說，一個10萬平米的項目，如果控盤3個月，每平米漲1000元，就意味著1個億的利潤。有些開發(fā)商自有資金充足，即便有一些是通過貸款，但房價短期上漲的利潤肯定會可以覆蓋資金成本，因而控制銷售節(jié)奏就成了一些開發(fā)商必做的功課了。說是惜售也好，說這是捂盤也罷，總之開發(fā)商之所以能這樣做，就是基于一個基本判斷，今后房價還得漲！”
胡還舉例說，“在東四環(huán)外，有一些項目，從開盤一期到三期確實價格漲得快，但如果控制銷售速度就意味著利潤增加，那么即使算上資金成本和時間成本，這個利潤還是非?？捎^的。”
對于胡的這一觀點，在某種程度上從開發(fā)商的角度可以得到印證。京城著名的地產(chǎn)項目“明天第一城”的副總賈玉鵬告訴記者，“目前，北京市場的房價確實偏高，區(qū)域新樓盤入市時，需要考慮利潤與速度的平衡。新盤入市初期有快速回款的需求，開盤價可能會定得低一點。但從開發(fā)商的心理來說，低價入市心有所不甘，肯定會把價格漲到與這一項目的區(qū)域價格持平，這樣就放慢了入市的節(jié)奏”。
針對今年五一“黃金周”的房地產(chǎn)市況不如往昔，賈玉鵬認為還有其他因素在起作用，“首先，不少市民五一看房的觀念改變了，從去年開始就已經(jīng)出現(xiàn)這種情況。人們購房的季節(jié)觀念變了，每個月都可能有熱點項目。集中購房的‘戰(zhàn)線’被拉長了，不再會在黃金周集中爆發(fā)。其次，一些投資購買力的轉(zhuǎn)向也很重要。例如，當前股市的火爆吸引了相當一部分原來投資房產(chǎn)的資金。再有，投資住宅的回報率比較低，有相當一部分資金轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)。例如，國美地產(chǎn)旗下的商鋪都賣得相當不錯。國美第一商街成交了5000萬元，明天商業(yè)中心成交了3000多萬元。投資空間的擴大，商鋪、股票都分流了以前涌進住宅領(lǐng)域的投資?！?/p>
客觀地說，對于普通百姓家庭而言，北京的高房價絕對是買不起的，要想圓一個住房夢，最值得期待的還應在于政府社會保障性住房政策的制定與實施。而對于樓市賣不動的市況，關(guān)鍵看是否會成為市場趨勢，這取決于多種因素：一是中央政府對房地產(chǎn)調(diào)控政策的走向，如金融政策、稅收政策、土地政策、外匯政策等。
如果房地產(chǎn)信貸（開發(fā)貸款和購房貸款）繼續(xù)收緊以及持續(xù)加息，勢必會對市場產(chǎn)生影響，開發(fā)商迫于資金壓力就會有降價銷售、加速回款的舉動。
如果物業(yè)稅出臺以及地方政府加大對保障性住房建設的土地供應也會極大地影響市場需求與供給。
如果國家外匯管理對外資購房結(jié)匯予以限制，這也將大大壓縮高價房的市場空間。多種因素的疊加或有可能打破“賣不動”的短暫市場僵局；
二是樓市賣不動的市況會否持續(xù)在某種程度上還要看資本市場的臉色，假如股市財富效應繼續(xù)擴大，其對樓市投資購買力的資金“虹吸”效應亦會越加顯現(xiàn)。并且，這也會使自用型買家的置業(yè)升級有滯后消費的可能。當釜底之“薪”越抽越多時，將對開發(fā)商的“捂盤”信心是個考驗。
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