| ??? 政府應(yīng)該反思的是當(dāng)前的房地產(chǎn)市場架構(gòu)的合理性，更應(yīng)該矯正房市的偽市場成份，而非在房價(jià)點(diǎn)位上進(jìn)行或明或暗的價(jià)格調(diào)控。
????央行最新公布的數(shù)據(jù)顯示，居民購房需求連續(xù)多月出現(xiàn)下滑。房市低迷和美國政府的“救市”催生了中房協(xié)為房企的請?jiān)福撼雠_嚴(yán)控政策的前提是房價(jià)非理性上漲，現(xiàn)在條件不同了，政策自然應(yīng)該做出相應(yīng)調(diào)整。即放松二套房新政，以此刺激房市。
????但是，即便政策真的放松二套房政策，也對房市影響甚微，甚至是忽略不計(jì)。事實(shí)上，由于存在借款人與貸款人信息不對稱和信息甄別問題、信息真?zhèn)蔚呢?zé)任認(rèn)定問題和商業(yè)銀行的房貸風(fēng)險(xiǎn)管控水平等問題，二套房新政自實(shí)施之日來其實(shí)并沒有發(fā)揮多大的作用，某種程度上說業(yè)已被架空了。
????更進(jìn)一步講，放松二套房新政更多地是為房地產(chǎn)商提供了一個(gè)有名無實(shí)的“利好”或“托市”談資。
????首先，投資和投機(jī)性購房者本身屬于錦上添花人群，不可能成為房價(jià)下跌趨勢的雪中送炭者。
????其次，在房價(jià)下跌趨勢下，放開二套房新政的成效，銀行的理解和態(tài)度將起到非常重要的作用。在房價(jià)下跌形勢下，真正的商業(yè)銀行從理性的角度講其房貸發(fā)放將更加審慎。對于投資性和投機(jī)性需求的房貸審核將更加嚴(yán)厲，畢竟對于商業(yè)銀行來講，投資和投機(jī)者利用銀行的錢來撬動房市的投資收益，其違約風(fēng)險(xiǎn)概率將相當(dāng)大。銀行要規(guī)避損失、覆蓋其可能的風(fēng)險(xiǎn)敞口，必然自發(fā)地提高二套房貸款的首付比例，并提高貸款利率。否則，在發(fā)放房貸業(yè)務(wù)上意味著銀行與投資或投資者的風(fēng)險(xiǎn)與收益不對稱，即銀行承擔(dān)了更多的風(fēng)險(xiǎn)卻收益不高。
????再次，對政府來講，房價(jià)泡沫理性回歸才是宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展的基石，才是降低宏觀經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)或避免房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)向整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)蔓延的有效保障。房價(jià)的理性回歸有利于緩解擠占性消費(fèi)問題，是啟動內(nèi)需的一個(gè)必要條件。在外需寒流日益加重下，房價(jià)理性回歸將為中國經(jīng)濟(jì)內(nèi)需型轉(zhuǎn)型提供有力的支持。另外，雖然國有商業(yè)銀行都變身為股份制銀行、商業(yè)性初步轉(zhuǎn)型，但行政性習(xí)氣仍然較濃，官本位觀念仍然存在，國有商業(yè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)隱患仍然主要以操作風(fēng)險(xiǎn)為主。在這種情況下，若政府托房市成功，對房地產(chǎn)來說是個(gè)套利機(jī)會，但對銀行和政府來講則向房地產(chǎn)開發(fā)商輸入了政策紅利，而承接了其風(fēng)險(xiǎn)。最終的結(jié)果是風(fēng)險(xiǎn)在堆積而非矯正或釋放。
????總之，在當(dāng)前不成熟的市場中，對房市買賣行為的管制是必要的。政府應(yīng)該反思的是當(dāng)前的房地產(chǎn)市場架構(gòu)的合理性，更應(yīng)該矯正房市的偽市場成份，而非在房價(jià)點(diǎn)位上進(jìn)行或明或暗的價(jià)格調(diào)控。 |