??? 中國人民銀行9月15日宣布，下調(diào)人民幣貸款基準(zhǔn)利率0.27個(gè)百分點(diǎn)，下調(diào)中小金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率存款準(zhǔn)備金率1個(gè)百分點(diǎn)。中央政府最大的救市菜單宣告出爐。在全球經(jīng)濟(jì)景氣走衰、美國第四大投行雷曼兄弟宣布申請破產(chǎn)之際，中國政府的救市方案如何劍及履及、振衰起弊，格外值得外界關(guān)注。
?? 降息救不了樓市
毫無疑問，央行雙率下調(diào)，顯示貨幣政策正走向放松，這對經(jīng)濟(jì)各個(gè)層面或多或少將產(chǎn)生影響。首當(dāng)其沖的，應(yīng)是日前炒得風(fēng)風(fēng)火火的“限貸令”。央行與銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布限貸令，輿論頗為叫好，也贏得民間一片掌聲?？啥潭滩贿^數(shù)日，央行政策便出現(xiàn)一緊一松的180°大變盤，力挫民眾正向心理。從這個(gè)角度而言，政策的反復(fù)，讓政府信用大打折扣。
從短期效應(yīng)來看，央行“雙降”行動，給哭窮甚久的開發(fā)商注入一劑強(qiáng)心劑，讓開發(fā)商對政府產(chǎn)生更多期待；更為重要的是，這對房地產(chǎn)市場預(yù)期將不可避免地發(fā)揮影響。換言之，突如其來的救市政策，對當(dāng)前樓市的宏觀調(diào)控，平添一大變數(shù)，沖擊房地產(chǎn)市場的觀望拉扯的現(xiàn)有格局。
不過，筆者仍然認(rèn)為，央行的降息動作，對樓市的影響應(yīng)當(dāng)十分有限。因?yàn)椋康禺a(chǎn)目前存在的兩大最突出問題：一、資金短缺；二、價(jià)格完全背離價(jià)值，供需失衡。降息在短期內(nèi)都將無法加以解決。
眾所周知，開發(fā)商目前解決巨大的資金缺口，最有效的辦法是打開銷路套現(xiàn)，而不是仰賴銀行下調(diào)微不足道的利率；從消費(fèi)者一端看，央行降息究竟能刺激多少購房者出手，仍然是一個(gè)大哉問。當(dāng)前消費(fèi)者選擇繼續(xù)觀望，根本原因是房價(jià)過高而無法承受。換句話說，只要房價(jià)不降，實(shí)際購買力依然無法提高。這與銀行貸款利息上調(diào)下降，關(guān)聯(lián)并不大。
??????? 房價(jià)下跌大勢所趨
降息無法拯救樓市，這一點(diǎn)已經(jīng)毋庸諱言。因此，我們完全不必當(dāng)心開發(fā)商短時(shí)間內(nèi)卷土重來，掀起新一輪房價(jià)上漲。地產(chǎn)歷經(jīng)五年的狂飆后，如今面臨調(diào)整期，誰也改變不了這個(gè)趨勢。
因此，如今房價(jià)太過虛高的中國樓市，售價(jià)繼續(xù)下行仍然是大勢所趨。這從全國風(fēng)起云涌的降價(jià)狂潮便可知道。
一開始在深圳刮起的降價(jià)風(fēng)，在長三角一陣肆虐之后，已經(jīng)抵達(dá)京城，甚至環(huán)渤海區(qū)域。深圳房價(jià)跌幅已經(jīng)超過30％，上海今年四成新盤紛紛降價(jià)，北京燕郊一帶，慘象更是不忍卒睹，九成樓盤降價(jià)，降幅基本是15％-20％。
上周五，摩根士丹利發(fā)布研究報(bào)告報(bào)告指出，“我們相信地產(chǎn)市場崩潰（即價(jià)格與成交量大幅下跌）的可能性高”，該行的中國策略團(tuán)隊(duì)經(jīng)過研究后得出以下結(jié)論，新一輪減價(jià)行動將導(dǎo)致市場崩潰，因樓價(jià)下跌通常會拖累成交減少。實(shí)際情形也驗(yàn)證了這種說法，據(jù)《中國房地產(chǎn)報(bào)》報(bào)道，前8月中國內(nèi)地商品房銷售暴降約37%。 |