| 江蘇省社科院院長(zhǎng)宋林飛、東大房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)李啟明、南京房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)促進(jìn)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)張輝等專(zhuān)家獨(dú)家解讀當(dāng)下樓市——
引子
樓盤(pán)促銷(xiāo)展開(kāi)第三輪沖擊
樓市低迷，成交量大幅下滑，缺錢(qián)的開(kāi)發(fā)商最著急。3月時(shí)，部分樓盤(pán)率先向購(gòu)房者拋出了“大禮包”，隨后“特價(jià)房”或“一口價(jià)”先后在江北、河西、仙林和城北等板塊出現(xiàn)，掀起南京樓盤(pán)第一輪促銷(xiāo)浪潮。由于所謂的“特價(jià)房”本身的品質(zhì)偏低，且總量有限，實(shí)際對(duì)銷(xiāo)售的拉動(dòng)并不明顯。
6月，“團(tuán)購(gòu)風(fēng)暴”席卷南京城。就連一度銷(xiāo)量顯赫的江寧，6~7月先后有世紀(jì)東山、康橋水岸、亞都天元居等超過(guò)5家樓盤(pán)啟動(dòng)團(tuán)購(gòu)。與前一輪促銷(xiāo)最大的不同是，以團(tuán)購(gòu)為核心的銷(xiāo)售已從特殊房源擴(kuò)大到各樓盤(pán)大部分的在售房源。
近期，江寧某樓盤(pán)打出了“3年無(wú)條件退房”的廣告，公開(kāi)稱(chēng)：“凡于2008年8月1~31日之間購(gòu)買(mǎi)該樓盤(pán)并簽訂‘3年無(wú)條件退房’協(xié)議的客戶，自購(gòu)房之日起滿3年后的60天內(nèi)可選擇無(wú)條件退房，退房時(shí)不僅可以拿回100%已付本金，還可以獲得購(gòu)房本金24%的‘高額’利潤(rùn)?！贝伺e措很快引爆今年以來(lái)的第三輪促銷(xiāo)風(fēng)暴，類(lèi)似的“銷(xiāo)售保值承諾”開(kāi)始見(jiàn)諸樓盤(pán)廣告。
這輪促銷(xiāo)狂潮能否真正撬動(dòng)市場(chǎng)？接下來(lái)還會(huì)不會(huì)涌現(xiàn)第四波促銷(xiāo)浪潮？
???? 調(diào)查
買(mǎi)方心態(tài)，賣(mài)方心知肚明
從之前兩輪以“讓利”為主題的促銷(xiāo)手法到近期這輪強(qiáng)調(diào)“承諾保值和增值”，宏圖地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)羅榮認(rèn)為這反映出開(kāi)發(fā)商在對(duì)買(mǎi)方心態(tài)的把握上更準(zhǔn)確了?！耙郧?，不少急于銷(xiāo)售的樓盤(pán)認(rèn)為，只要在價(jià)格上稍微讓步就可能刺激購(gòu)買(mǎi)力。事實(shí)證明，經(jīng)過(guò)半年多的調(diào)整和觀望，買(mǎi)方市場(chǎng)目前最大的問(wèn)題是，對(duì)后市的信心嚴(yán)重不足。”在她看來(lái)，無(wú)論是“3年無(wú)條件退房”，還是“1年內(nèi)房?jī)r(jià)下降退還差額”，都是開(kāi)發(fā)商針對(duì)買(mǎi)方這種“信心不足”所做的對(duì)策。
老百姓在觀望，甚至都不愿意到樓盤(pán)銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)去看，翠屏國(guó)際集團(tuán)營(yíng)銷(xiāo)中心總監(jiān)張鵬對(duì)此有著清醒認(rèn)識(shí)。他告訴記者，市場(chǎng)缺乏信心，單憑一些活動(dòng)信息已很難吸引購(gòu)房者到售樓現(xiàn)場(chǎng)，從開(kāi)發(fā)商角度來(lái)說(shuō)，當(dāng)前更缺的是人流，而不單純是有效客戶。為此，他們?cè)谟?jì)劃提高人流量，對(duì)提供看房人流的單位給予一定費(fèi)用。“產(chǎn)品沒(méi)有問(wèn)題，只要有人過(guò)來(lái)，就可以實(shí)現(xiàn)口碑傳播?！彼袛啵诒畟鞑ニ坪跏菦_破觀望中的買(mǎi)房人心理防線的有效途徑。
賣(mài)方處境，買(mǎi)方亦有感知
自今年4月份起，關(guān)于樓市蕭條和開(kāi)發(fā)商資金鏈緊張的字眼常見(jiàn)諸報(bào)端。采訪中，記者發(fā)現(xiàn)，這種社會(huì)信息環(huán)境既給市場(chǎng)上的買(mǎi)房人敲響了警鐘，也讓他們對(duì)于開(kāi)發(fā)商當(dāng)前的處境有了明確的認(rèn)識(shí)。
南京房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)促進(jìn)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)張輝表示，“對(duì)后市信心不足，降價(jià)預(yù)期逐漸強(qiáng)化”是當(dāng)前需求市場(chǎng)的主要特點(diǎn)，單憑一紙承諾已很難打破這種心理。記者了解到，到目前為止，市場(chǎng)上的投資性需求基本已經(jīng)退出，而這群人對(duì)于開(kāi)發(fā)商當(dāng)前的處境也是最清楚的。
“雖然開(kāi)發(fā)商做了承諾，但是幾年里的變數(shù)還是太多了，不能不考慮清楚?！薄督饦鞘小分脴I(yè)俱樂(lè)部會(huì)員羅女士的觀點(diǎn)頗具代表性?！胺?jī)r(jià)太高了，該降降了，其他大城市不都降了嗎？大家都不買(mǎi)房子，開(kāi)發(fā)商肯定不好過(guò)，有些樓盤(pán)降價(jià)促銷(xiāo)已可以說(shuō)明這一點(diǎn)了?！绷碛幸徊糠仲I(mǎi)房人堅(jiān)信，大部分有降價(jià)空間的樓盤(pán)的售價(jià)還沒(méi)有調(diào)整到合理價(jià)位。 |