近兩三年來，全國各地陸續(xù)啟動二手房存量房交易計(jì)稅價(jià)格評估上線系統(tǒng)，這一系統(tǒng)在樓市調(diào)整期的使用狀況又如何？記者昨日從中介機(jī)構(gòu)人士處最新獲悉，目前廣州的核價(jià)系統(tǒng)數(shù)據(jù)更新已經(jīng)從此前的一年一次變?yōu)榘肽暌淮?，稅?wù)系統(tǒng)的評估價(jià)不僅更加貼近實(shí)際市場價(jià)格，同時(shí)也令二手房買賣報(bào)低價(jià)的現(xiàn)象大幅減少。
早在2010年年底，國家相關(guān)部門要求各地逐步推行應(yīng)用房地產(chǎn)評估技術(shù)加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作。隨后，各地都開始陸續(xù)建立了自己的二手房交易計(jì)稅價(jià)格評估系統(tǒng)。所謂二手房交易評估計(jì)稅，就是應(yīng)用房地產(chǎn)評估技術(shù)加強(qiáng)二手房交易稅收征管，其核心內(nèi)容是評估二手房交易申報(bào)價(jià)格。換言之，買賣雙方申報(bào)的交易價(jià)格符合客觀實(shí)際時(shí)，將按納稅人申報(bào)的交易價(jià)格征稅；而如果其申報(bào)的交易價(jià)格明顯偏低且無正當(dāng)理由的，將按二手房交易評估值征稅，實(shí)際操作中就表現(xiàn)為哪個(gè)價(jià)高按哪個(gè)征稅。廣州市地稅局分別于2012年4月1日和2013年8月1日上線應(yīng)用評估系統(tǒng)的住宅部分和非住宅部分功能。
有不愿意具名的按揭公司負(fù)責(zé)人向本報(bào)記者介紹，一旦稅務(wù)部門的評估價(jià)都超過實(shí)際市場成交價(jià)，就會阻礙二手市場的成交，稅務(wù)部門的稅收反而可能會減少，也易造成與買賣雙方的爭議。在廣州，由于稅務(wù)部門的系統(tǒng)與銀行系統(tǒng)已連接，所以如果要申請按揭貸款購房的買家，更不可能會報(bào)低價(jià)蒙混過關(guān)。在現(xiàn)實(shí)操作中，不少買家反而會為了獲得更多的銀行貸款而報(bào)高價(jià)。
個(gè)案：低價(jià)成交房源可能被多征稅
不過，雖然二手房買賣核價(jià)系統(tǒng)在廣州推行較為順利，但在其他一些地區(qū)則出現(xiàn)過爭議。日前，有媒體就報(bào)道了江蘇鹽城市民楊先生以95萬元的價(jià)格買了一套二手房，但在交稅時(shí)，地稅部門要其按167.5萬元交稅。鹽城市地稅局稅征處負(fù)責(zé)人解釋，95萬元的價(jià)格低于市場價(jià)，167.5萬元是根據(jù)鹽城市存量房交易納稅評估系統(tǒng)得出的。
業(yè)內(nèi)人士分析，類似的事件最近各地都有發(fā)生，均是出現(xiàn)市場成交價(jià)與稅務(wù)評估價(jià)脫節(jié)，導(dǎo)致購房者納稅金額增加，甚至于無法順利成交過戶的現(xiàn)象。當(dāng)然，其中有的是搞“陰陽合同”，故意做低成交價(jià)以求避稅，但也有市場價(jià)格已經(jīng)下降，而二手房評估系統(tǒng)滯后所致。
記者從業(yè)內(nèi)人士處也了解到，地稅部門的二手房評估系統(tǒng)“補(bǔ)漲”的幅度確實(shí)比地產(chǎn)價(jià)格近期的漲勢要大，特別是以前的價(jià)格都是多年以來“報(bào)低價(jià)”累積而成。廣州自從銀行系統(tǒng)對接二手房網(wǎng)簽系統(tǒng)后，地稅核定的交易價(jià)格非常貼近市場。
一按揭公司的負(fù)責(zé)人向記者表示，以其公司親身代辦的個(gè)案為例，絕大多數(shù)稅務(wù)部門比買賣雙方成交價(jià)高的案例都是因?yàn)橘I賣雙方報(bào)低價(jià)，極個(gè)別情況下，也有低價(jià)成交房源被多征稅的情況。如一套35萬元總價(jià)的小戶型單位，就曾被核價(jià)36.5萬元征稅。“這套房子有特殊因素，買家要繳足社保年限再去過戶，等了差不多一年時(shí)間，過戶時(shí)稅務(wù)部門已更新評估價(jià)，且這套房源在區(qū)域內(nèi)樓齡較長。”
操作：對核價(jià)有異議可請第三方評估
廣州市地稅部門透露，廣州市存量房交易計(jì)稅價(jià)格評估系統(tǒng)嚴(yán)格按照財(cái)政部和稅務(wù)總局要求的評估路線和技術(shù)規(guī)范，并委托獨(dú)立第三方采用批量評估的方式確定存量房計(jì)稅價(jià)格。評估系統(tǒng)的基準(zhǔn)價(jià)格體系覆蓋全市數(shù)據(jù)庫容量龐大，加上評估系統(tǒng)在技術(shù)上無法實(shí)現(xiàn)對個(gè)案交易中出現(xiàn)的賣方急于出售，買方承擔(dān)全部稅費(fèi)，改變原房產(chǎn)證用途（比如將房產(chǎn)證原為商業(yè)的物業(yè)實(shí)際用作公寓等居住用途）等影響交易價(jià)格的個(gè)性化因素予以考慮，因此評估系統(tǒng)的核定價(jià)格和納稅人的交易申報(bào)價(jià)格可能會出現(xiàn)個(gè)別差異。
另一方面，不同于超市商品交易明碼標(biāo)價(jià)，存量房交易的最終成交價(jià)格受買賣雙方基于市場預(yù)期、價(jià)值認(rèn)可、付款方式等諸多偶合性因素影響，難以實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一的市場價(jià)值，特別是商鋪等經(jīng)營用途的房產(chǎn)的交易價(jià)格在市場上客觀存在較大價(jià)差。同時(shí)，“陰陽合同”也致使納稅人的真實(shí)成交價(jià)格和納稅申報(bào)價(jià)格存在價(jià)差。
業(yè)內(nèi)人士就介紹，市民如果實(shí)在對地稅部門核價(jià)有異議，可以在收到核價(jià)的通知書后，向地稅部門提交調(diào)整減免計(jì)稅單價(jià)的申請，并且按照規(guī)定請第三方評估公司進(jìn)行評估，以確定應(yīng)稅價(jià)格。 |