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常識(shí)5：
開(kāi)發(fā)商因故嚴(yán)重延期交房怎么辦？
【案例】2009年6月18日，王先生與某房地產(chǎn)公司簽訂了商品房購(gòu)銷合同，約定王先生購(gòu)買該房地產(chǎn)公司銷售的南市區(qū)某小區(qū)一套房屋，王先生按約定交納了定金及首付款20萬(wàn)元。依據(jù)合同約定，開(kāi)發(fā)商應(yīng)于2010年12月31日前向王先生交付房屋，但開(kāi)發(fā)商因故一直未交付房屋。2011年3月，王先生要求與該房地產(chǎn)公司解除合同，同時(shí)要求房地產(chǎn)公司按合同約定支付逾期交房的違約金至交房之日止。該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司承認(rèn)王先生所述事實(shí)，同意解除合同，但不同意按照合同約定的計(jì)算方法承擔(dān)違約金，只同意退還王先生所交購(gòu)房款并支付已交房款的利息。
【律師】《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十六條規(guī)定：“當(dāng)事人以約定的違約金過(guò)高為由請(qǐng)求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過(guò)造成的損失30％為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少；當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請(qǐng)求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。”
我國(guó)立法上承認(rèn)違約金具有補(bǔ)償性和懲罰性，同時(shí)認(rèn)為違約金的基本性質(zhì)是補(bǔ)償性。從原則上講，就是變動(dòng)違約金，使其與守約方所受到的損失大體相當(dāng)。如果當(dāng)事人約定的違約金過(guò)高時(shí)就降低違約金金額，使其首先達(dá)到補(bǔ)償守約方的損失的目的，弱化懲罰性，降低違約方的成本；如果當(dāng)事人約定的違約金過(guò)低時(shí)，就提高違約金金額，使其達(dá)到補(bǔ)償守約方損失的目的，達(dá)到平衡合同雙方當(dāng)事人的利益，從而最大限度地實(shí)現(xiàn)合同的公平與正義。
在本案例中，該金額能否得到支持，主要取決于王先生所遭受的損失。若并未超過(guò)王先生所遭受損失的30%，則應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為過(guò)分高于損失而予以適當(dāng)調(diào)整；而當(dāng)王先生的損失難以或者無(wú)法確定時(shí)，根據(jù)有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定，也可以參照違約方（該房地產(chǎn)公司）因違約行為所獲利潤(rùn)情況予以確定。 |